从业11年，见过诸多光怪陆离，各种谣言、误读不胜枚举，今天不能忍了——昨晚抖音刷到一个之前因涉嫌诈骗被区域内所有中介门店终生除名的前经纪人，居然开了一个号自居专家在做一些粗制滥造的焦虑帖，贩卖伪知知识试图割韭菜！联想平时种种水贴、软文、廉价抄袭夹带贩卖焦虑、制造恐慌以图获利的那些“专家”，今天开贴逐一点破。
本文主要围绕以下3句话：①数据都是真的，但支撑结论是数据样本不租，结论还是假的。②真专家是真话不全说，假花全不说，伪专家说错了可以换个号重新来。③于其听砖家当韭菜，不如找个大中介躺平顺其自然。
数据筛选
※关于数据统计口径
数据分析可以得出结论并指导方向，但也可以预设立场，再用数据论证。环比、同比、涨幅、涨幅下跌，首先一般受众会因为自身文化水平的原因不懂，或者看的马虎领会错误；更有好事者或者既得利益者运用单项数据来误导舆论。
昆山3大型楼盘推盘套，全部当天售罄。从销售率来看市场大火；但由于拿地早、政府限价，全昆山当月成交均价环比上个月跌了块，从这个数据来看市场在急速下滑。这就是统计口径区别导致的选择性言论盲区。
※点破1：数据样本应具备复杂性，单一的统计口径形成的片面性结论，仅供佐证单一问题。此类“专家”往往是刚刚开始做“号”的个人（通常是媒体出生，连正经房地产从业经验都没有过），没有专业团队统计大数据，也没钱从克而瑞或者中指买报告，账号普遍在半年内——粉丝量小不怕说错话。遇到此类用短期数据说话的，直接取关。
※关于数据归属
这条很简单，在中国房地产市场发展严重不均衡、施行一城一策的当下，只看所在地城市（除一线城市外，所在地以区/县为最小单位）！昆山不用看苏州，苏州的不用看上海，上海的只需要看上海。
※点破3：如果某个抖音“专家”发布的内容零星公布当地大数据，主要内容停留在“扬灰层”“得房率浅析”“现房or期房”之类的小白扫盲内容，请相信你和他的专业差距只是1天的百度时间。同样取关！买一套全国房地产经纪人考试的书——《房地产交易制度》《房地产经纪职业导论》《房地产经纪基础知识》《房地产经纪业务操作》，花一个月时间肯定能看完，看完之后再刷那些“专家”抖音，你会觉得他们像个小丑。
※关于鉴别选择
所有新房限购、限价、限网签的城市，一手房的单月成交数据、包括成交单价完全不用看（周度、单日的就更不用看，完全是垃圾信息）。一手房数据只有统计局统计的半年度、年度数据中的成交面积、套数有参考价值。权威渠道是市政府